Mietvertrag

Täglich wird eine Vielzahl von Mietverträgen abgeschlossen. Hier gilt es, grundlegende Dinge hinsichtlich der näheren Ausgestaltung des Mietverhältnisses zu regeln. Für einen kleinen, aber grundlegenden Eindruck über das Mietrecht sollen die nachfolgenden Ausführungen sorgen.

Mietvertrag

Der Mietvertrag ist ein gegenseitiger Vertrag zwischen Mieter und Vermieter, der auf die Gebrauchsüberlassung einer Sache gegen Zahlung des Mietzinses gerichtet ist. Es besteht grundsätzlich keine Formvorschrift für den Abschluss eines Mietvertrages, d.h. er kann auch formlos abgeschlossen werden. Angeraten werden kann allerdings nur der Abschluss eines schriftlichen Vertrages, der den Beweis für bestimmte vereinbarte Regelungen bietet.

 

Pflichten des Vermieters

In erster Linie ist der Vermieter dazu verpflichtet, dem Mieter den vertraglich vereinbarten Gebrauch der Mietsache zu überlassen.

Als weitere wichtige Pflicht ist dem Vermieter von Gesetzes wegen aufgegeben, den vertragsgemäß vereinbarten Zustand der Sache zu erhalten. Insofern trifft den Vermieter eine Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht. Die Mietsache muss sich während der gesamten Mietdauer in dem vertraglich vereinbarten Zustand befinden. Sollte sich der Zustand also verschlechtern, ist es Pflicht und Aufgabe des Vermieters, den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen.

Nicht unerwähnenswert darf bleiben, dass der Vermieter zugleich für einen ungestörten Besitz Sorge zu tragen hat. Sofern der Besitz des Mieters gestört wird, hat dieser einen Anspruch gegen seinen Vermieter auf Unterlassung dieser Störung. Der Vermieter ist dann im Rahmen der Zumutbarkeit angehalten, die Störung zu beseitigen.

 

Pflichten des Mieters

Die Hauptpflicht des Mieters besteht in der Zahlung der vertraglich vereinbarten Miete und in der Wahrung des vertragsgemäßen Gebrauchs des Mietgegenstandes. Der Fälligkeitszeitpunkt für die Zahlung der Miete ist gesetzlich geregelt. Die Miete ist spätestens bis zum dritten Werktag an den Vermieter zu entrichten. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes aus dem Jahr 2010 ist ein Samstag in Sachen des Mietrechts nicht als Werktag zu qualifizieren. Das bedeutet, sofern der Fälligkeitszeitpunkt (also der dritte Werktag eines Monats) auf einen Samstag fällt, ist die Miete spätestens am darauffolgenden Werktag (in der Regel ein Montag) zu entrichten.

Betriebskosten
Der Mieter ist zudem verpflichtet, neben der (Kalt-)Miete, auch die auf einen Monat aufgeteilten Betriebskosten an den Vermieter zu entrichten. Dies gilt allerdings nur insoweit, als die Zahlung von Betriebskosten durch den Mieter vertraglich vereinbart wurde. Fehlt es an einer solchen Vereinbarung, trägt der Vermieter die Betriebskosten.

Untervermietung
Die Untervermietung des Mietgegenstandes, also die Gebrauchsüberlassung an Dritte gegen Zahlung eines Mietzinses, ist nur mit der ausdrücklichen Zustimmung des Vermieters möglich.

 

Mangel der Mietsache

Sofern die Mietsache mit einem Sach- oder Rechtsmangel behaftet ist, hat der Mieter vorerst einen Anspruch auf Mangelbeseitigung, also auf Herstellung des vertragsgemäßen Zustands. Daneben stehen dem Mieter verschiedene Gewährleistungsansprüche zu.

Mietminderung
Im Falle der Mangelhaftigkeit der Mietsache mindert sich die Miete kraft Gesetztes. Das bedeutet, dass der Mieter keine Erklärung gegenüber dem Vermieter hinsichtlich der Minderung abgeben muss. Der Mieter ist berechtigt, die Miete seit dem Bestehen des Mangels zu mindern bzw. bereits zu viel entrichtete Miete zurückzufordern.

Das Bestehen weiterer Gewährleistungsansprüche – neben der Minderung – setzt allerdings voraus, dass der Mieter den Vermieter zunächst auf den Bestand des Mangels hingewiesen und diesen zur Beseitigung aufgefordert hat.

Schadensersatz
Neben der Minderung kann der Mieter Schadensersatzansprüche geltend machen, sofern der Mangel von Beginn des Mietverhältnisses an bestand, ein Mangel auftritt, den der Vermieter zu verschulden hat oder der Vermieter mit der Beseitigung der Mangels in Verzug gerät.

Aufwendungsersatz
Der Mieter kann den Mangel auch selbst beseitigen lassen und Ersatz der dafür aufgebrachten Aufwendungen verlangen. Voraussetzung hierfür ist, dass der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist oder das die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung bzw. Wiederherstellung der Sache notwendig ist.

Fristlose Kündigung
Wird dem Mieter der Gebrauch der Mietsache vorenthalten, kann er das Mietverhältnis fristlos kündigen. Einzige Voraussetzung ist, dass der Mieter dem Vermieter erfolglos eine Frist gesetzt hat, um den vertraglich vereinbarten Zustand herzustellen.

 

Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen umfassen das Streichen von Wänden, Fenster- und Türrahmen.

Die Durchführung dieser Arbeiten ist grundsätzlich Aufgabe des Vermieters, wird aber regelmäßig durch vertragliche Vereinbarungen auf den Mieter übertragen. Es ist dann also wesentliche Vertragspflicht des Mieters, diese Arbeiten durchzuführen.

Hier gilt es allerdings, die Rechtsprechung zu beachten. Es wurden zahlreiche mietvertragliche Regelungen hinsichtlich der Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter für unwirksam erklärt, da dem Mieter in manchen Fällen keine konkrete Vorgehensweise vorgeschrieben und ihm in diesem Zusammenhang kein Raum für eigene Entscheidungen gelassen wurde. Auch Klauseln, die starre Fristen für die Ausführung von Malerarbeiten vorschreiben, sind unzulässig, soweit hier nicht die Möglichkeit der Berücksichtigung der tatsächlichen Gegebenheiten eingeräumt wird.

Die Folge der Unwirksamkeit derartiger Klauseln ist, dass die mietvertragliche Vereinbarung hinsichtlich der Übertragung der Durchführung der Schönheitsreparaturen unwirksam ist und die gesetzlichen Regelungen gelten. Danach obliegt die Durchführung der Schönheitsreparaturen – wie eingangs erwähnt – allein dem Vermieter.

Konkrete Klauseln sollen hier allerdings nicht dargestellt werden. Die Beurteilung, ob eine Klausel unwirksam ist, bedarf stets des Einzelfalls.

 

Vermieterpfandrecht

Dem Vermieter von Grundstücken und Wohnräumen steht aufgrund gesetzlicher Regelungen ein Pf
andrecht an den Gegenständen des Mieters zu, die dieser in die gemieteten Räume eingebracht hat. Von dem Pfandrecht sind alle Gegenstände umfasst, die der Vermieter nicht nur vorübergehend eingebracht hat. Das Pfandrecht gilt für alle aus dem Mietverhältnis entstehenden Forderungen, insbesondere für Mietzins- und Schadensersatzforderungen.

 

Mietkaution

Die stets durch den Mieter bei der Anmietung von Wohnraum zu erbringende Mietkaution/Mietsicherheit sichert dem Vermieter sämtliche Ansprüche aus dem Mietverhältnis. Nach den gesetzlichen Vorschriften darf die Höhe der Kaution die dreifache monatliche Kaltmiete nicht überschreiten. Der Vermieter ist verpflichtet, die Kaution auf ein separates Konto anzulegen und zu verzinsen.

Beendigung des Mietverhältnisses
Hinsichtlich der Beendigung des Mietverhältnisses gibt es verschiedene Möglichkeiten.

Befristete Mietverhältnisse
War der Mietvertrag von Beginn an auf einen bestimmten Zeitraum begrenzt, endet das Mietverhältnis mit dem Ablauf des bestimmten Tages, ohne dass es einer Kündigung bedarf.

Ordentliche Kündigung
Sofern es sich um ein unbefristetes Mietverhältnis handelt, kann die Aufhebung durch den Ausspruch einer ordentlichen Kündigung verlangt werden. Voraussetzung dafür ist die Einhaltung der Kündigungsfrist. Zu beachten ist, dass die Kündigungsfrist umso länger ist, je länger das Mietverhältnis andauert. Die Kündigung entfaltet ihre Wirkung dann zum Ablauf der Kündigungsfrist.

Fristlose Kündigung
Voraussetzung einer fristlosen Kündigung ist das Vorliegen eines wichtigen Grundes. Ein solcher Grund ist für den Mieter zum Beispiel in der Nichtgewährung der Mietsache, für den Vermieter im nicht vertragsgemäßen Gebrauch zu sehen. Ein weiterer häufiger Grund ist der Zahlungsverzug des Mieters.

 

Beendigung des Mietverhältnisses über Wohnraum

Gegenüber der Kündigung eines allgemeinen Mietverhältnisses gibt es bei der Kündigung eines Mietvertrages über Wohnraum spezielle, gesetzliche Regelungen, die den Mieter schützen sollen.

Form der Kündigung
Erste abweichende Voraussetzung ist, dass die Kündigung eines Mietvertrages über Wohnraum – im Gegensatz zum allgemeinen Mietrecht – der Textform bedarf, d.h. sie muss schriftlich erfolgen.

Kündigungsfrist
Auch bei Kündigungen gilt es, Fristen einzuhalten. Wie auch beim allgemeinen Mietrecht steigt die Kündigungsfrist des Vermieters mit der Dauer des Mietvertrages. Die kürzeste Kündigungsfrist beträgt sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter drei Monate.

Kündigungsgrund
Entscheidender Unterschied ist allerdings, dass der Vermieter einen Kündigungsgrund benötigt, um dem Mieter zu kündigen. Er kann die Aufhebung des Mietverhältnisses nur verlangen, soweit er dafür ein berechtigtes Interesse hat. Ein solches ist nur gegeben, sofern er Eigenbedarf des Wohnraums nachweist oder durch das Mietverhältnis an dem Verkauf des Wohnraums gehindert wäre und dadurch schwere Nachteile erleidet. Sofern sich der Mieter vertragstreu verhält, ist eine Kündigung durch den Vermieter also nur in den beiden genannten Fällen möglich.

Diese schützenden Vorschriften gelten nur in sehr wenigen Ausnahmefällen nicht.

Widerspruch des Mieters
Der Mieter kann gegen die vom Vermieter ausgesprochene Kündigung innerhalb einer Frist von zwei Monaten Widerspruch erheben und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, sofern die Kündigung für ihn und seine Familie eine Härte darstellen würde.

 

Verjährung

Hinzuweisen bleibt noch auf die besonderen mietvertraglichen Regelungen hinsichtlich der Verjährung. Ansprüche des Vermieters aus dem Mietvertrag wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache verjähren in sechs Monaten – grundsätzlich beginnend mit dem Rückerhalt der Mietsache.

Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme verjähren auch in sechs Monaten. Fristbeginn ist hier die Beendigung des Mietverhältnisses.

Neben der Erstellung und Überprüfung von Mietverträgen sind wir auch Ihr Ansprechpartner, sollte es sich um die Rechtsmäßigkeit von Kündigungen (ordentliche oder außerordentliche), um die Betriebskostenabrechnung, um Mieterhöhungen oder um sonstige Angelegenheiten handeln.

 

Bundesweite Interessenvertretung!

Kanzlei für Wettbewerbs-, Internet,- Urheber- und Medienrecht

fon: 040 - 357 30 633 | fax: 040 - 357 30 634 | mail@kanzlei-wrase.de

Mo

Anwalt in Hamburg mit bundesweiter Interessenvertretung in den Bereichen Medien- und Urheberrecht, Wettbewerbsrecht, Internetrecht, Markenrecht und Forderungsmanagement.

© 2016 Kanzlei Wrase. All rights reserved

Kanzlei Wrase hat 4.9 von 5 Sterne | 98 Bewertungen auf ProvenExpert.com